تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر دعاوی ملکی

یکی از مهم‌ترین تحولات سال‌های اخیر در حقوق املاک، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این قانون که در ۶ آذر ۱۴۰۱ در مجلس تصویب و در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام تأیید شد، رویکرد قانون‌گذار نسبت به معاملات عادی املاک و دعاوی ناشی از آنها را به شکل قابل توجهی تغییر داده است.

اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم در سال ۱۴۰۵، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون نیز رسماً راه‌اندازی شده است.

اما این قانون دقیقاً چه اثری بر دعاوی ملکی دارد؟

قانون الزام چه تغییری ایجاد کرده است؟

ماده یک قانون مقرر کرده است که پس از تحقق شرایط زمانی مقرر، اعمال حقوقی مشخصی درباره اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.

این اعمال شامل انتقال مالکیت، انتقال برخی حقوق مانند حق انتفاع و حق ارتفاق، وقف، رهن، برخی قراردادهای انتقال منافع، اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال است.

اهمیت موضوع در ضمانت اجرای آن است: قانون در صورت عدم ثبت عمل حقوقی مشمول، برای دعاوی و ادله مربوط به آن محدودیت جدی در استماع قضایی پیش‌بینی کرده است؛ از جمله دعاوی اثبات یا تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و برخی دعاوی و شکایت‌های مرتبط.

آیا هر سند عادی ملکی دیگر قابل استناد نیست؟

خیر؛ چنین برداشت مطلقی دقیق نیست.

تاریخ ایجاد حق، تاریخ صدور سند مالکیت حدنگار و وضعیت شمول ملک نسبت به مقررات قانون، در هر پرونده اهمیت دارد.

برای نمونه، تبصره ۴ ماده یک مقرر کرده است که درباره املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر می‌شود، حکم ماده یک از تاریخ صدور سند مالکیت حدنگار اجرا می‌شود؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده باشد.

بنابراین در یک دعوای ملکی، صرف اینکه سند «تک‌برگ» است یا «سبز» نامیده می‌شود، به تنهایی پاسخ نهایی را نمی‌دهد؛ تاریخ صدور سند حدنگار و وضعیت معامله باید بررسی شود.

اثر قانون بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

فرض کنید شخصی ملکی را با یک مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده و پس از آن متوجه می‌شود که وضعیت ملک در قلمرو مقررات قانون الزام قرار گرفته است.

در این شرایط، نمی‌توان بدون بررسی تاریخ سند مالکیت و زمان انجام معامله، صرفاً با استناد به مبایعه‌نامه عادی نتیجه گرفت که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حتماً قابل استماع یا حتماً غیرقابل استماع است.

ماده یک قانون، برای معاملات مشمول ثبت رسمی ضمانت اجرای عدم استماع را پیش‌بینی کرده است؛ اما خود قانون برای حقوق و مستندات ایجادشده پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون نیز در تبصره ۵ ماده یک حکم خاص مقرر کرده است.

خلع ید و اثبات مالکیت چه وضعیتی دارند؟

تأثیر قانون فقط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی محدود نمی‌شود.

ماده یک صراحتاً دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات را نیز در قلمرو ضمانت اجرای خود قرار داده است.

به همین دلیل، در یک دعوای خلع ید که منشأ مالکیت خواهان یک معامله عادی است، بررسی وضعیت معامله و تاریخ صدور سند مالکیت اهمیت اساسی دارد.

اما این به معنای غیرقابل استماع بودن تمام دعاوی خلع ید پس از تصویب قانون نیست؛ بلکه باید دید مبنای ادعای خواهان چیست و آیا عمل حقوقی منشأ دعوا مشمول ماده یک قانون شده است یا خیر.

یک رأی جدید چه نکته‌ای را روشن کرده است؟

در یک دادنامه جدید از شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که تاریخ تنظیم آن ۲۹ تیر ۱۴۰۵ اعلام شده، دعوای ابطال سند رسمی صلح به جهت صوری بودن و انتقال به قصد اضرار به غیر، که در مرحله بدوی با استناد به تبصره ۴ ماده یک غیرقابل استماع دانسته شده بود، در مرحله تجدیدنظر قابل استماع شناخته شد.

در گزارش منتشرشده از رأی آمده است که اگر دعوای ابطال سند رسمی به جهاتی مانند جعل، صوری بودن یا فقدان شرایط اساسی صحت معامله مطرح شود، صرف صدور سند مالکیت حدنگار پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، مانع استماع چنین دعوایی نیست.

این رأی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا نشان می‌دهد نباید ماده یک قانون را به گونه‌ای تفسیر کرد که هر دعوای مرتبط با سند رسمی حدنگار، بدون توجه به سبب بطلان، غیرقابل استماع تلقی شود.

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چه نقشی دارد؟

ماده ۱۰ قانون برای ساماندهی ادعاها و مستندات مربوط به املاک فاقد سند رسمی، سامانه‌ای را پیش‌بینی کرده است.

این سامانه در سال ۱۴۰۵ رسماً راه‌اندازی شد. بر اساس اعلان رسمی، برای املاکی که در بازه زمانی اول فروردین ۱۳۹۶ تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده، راه‌اندازی رسمی سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ اعلام شده است؛ درباره سایر املاک نیز تاریخ شمول با سازوکار مقرر در اعلان رسمی تعیین می‌شود.

مطابق ماده ۱۰، مدعیان نیز برای درج ادعا و سپس انجام اقدام قانونی مانند تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای مرتبط، مواعد مشخصی دارند. آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ نیز نحوه درج ادعا، مدارک و پیگیری اقدام قضایی را تشریح کرده است.

آخرین نظریه مشورتی قوه قضاییه چه می‌گوید؟

در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۲۰ مورخ ۱۸ مرداد ۱۴۰۵، اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره آثار عدم ثبت برخی معاملات غیرمنقول در سامانه و موضوع فروش ملک با اسناد عادی به چند نفر اظهارنظر کرده است.

بر اساس گزارش منتشرشده از این نظریه، محدودیت مقرر در ماده یک نسبت به شکایت کیفری، در صورت تحقق شرایط قانون، مانع شکلی برای تعقیب ایجاد می‌کند و به معنای رسیدگی ماهوی به اصل اتهام نیست؛ بنابراین نظریه، در چنین وضعیتی صدور قرار موقوفی تعقیب را مطرح کرده است.

این نظریه نشان می‌دهد که آثار قانون الزام فقط در دعاوی حقوقی مطرح نیست و در پرونده‌های کیفری مرتبط با معاملات املاک نیز باید به مقررات جدید توجه کرد.

جمع‌بندی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسیر دعاوی ملکی را به سمت ثبت رسمی و کاهش اتکای حقوقی به معاملات عادی سوق داده است.

با این حال، نمی‌توان گفت «از این پس هیچ قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی اعتبار ندارد». برای تعیین امکان طرح یا استماع یک دعوا باید دست‌کم تاریخ معامله، تاریخ ایجاد حق، وضعیت ثبتی ملک، تاریخ صدور سند حدنگار، زمان شمول قانون و نوع دعوا بررسی شود.

آخرین رویه‌های منتشرشده نیز نشان می‌دهد که دادگاه‌ها و اداره کل حقوقی قوه قضاییه در حال تفکیک میان موارد مختلف هستند و نمی‌توان یک حکم واحد را برای همه پرونده‌های ملکی اعمال کرد.